المثمنون العقاريون
المثمنون العقاريون
تتمثل وظيفة المثمن العقاري في تحديد قيمة قطعة معينة من الممتلكات العقارية .
يمكن العثور على خبراء هذه الصناعة في عدد من المجالات المختلفة :
• الحكومة : في كل مرة تدين فيها الحكومة عقاراً ما أو تعيد تقييم الضرائب ، ستحتاج إلى معرفة قيمة العقار .
• المحامون : سواء كانوا يقومون بتوزيع العقارات أو تمثيل وكلائهم في شراكة تجارية أو إصدار القسامات الشرعية والنظامية أو إقامة دعاوى إزالة شيوع العقارات أو تقسيمها .
• المشترون و البائعون : قبل إدراج أو شراء منزل
سيرغب الأفراد في معرفة قيمة ممتلكاتهم .
• شركات التأمين : قبل إجراء تسويات الأضرار التي لحقت بالممتلكات ، سوف ترغب شركات التأمين في معرفة القيمة الحالية للممتلكات التي تقوم بتأمينها .
• البنوك : لا يتم تقديم القروض أو حجز المنزل دون تحديد قيمة العقار .
يمكن للمثمنين إما أن يتخصصوا في واحدة مما سبق أو يتعاملوا فقط مع العقارات السكنية أو التجارية ، لا تتحرك جميع مجالات العقارات بنفس الوتيرة في نفس الوقت . إذا كان المثمن قادراً على التعامل مع قطاع عريض من السوق ، فيمكنه أن يظل مشغولاً بالتعامل مع العقارات السكنية عندما يكون النشاط التجاري ضعيفاً والعكس صحيح .
لا يقوم المثمنون العقاريون بإلقاء نظرة على العقار وإجراء تخمين جيد عند تقييم قيمة عقار معين .
بل يطلب من المثمنين تطبيق الأساليب التالية :
1. نهج التكلفة : عليك أولاً التأكد من جميع الأجزاء المفصلة للعقار ، ما تم دفعه في الأصل مقابل العقار والهيكل (المباني) الموجود على العقار . أنت لا تبحث عن عيوب البناء ، لذا لا تحتاج إلى أن تكون مهندساً ، ولكن يجب أن يكون لديك معرفة أساسية بالبناء . فأنت بحاجة إلى تحديد تكاليف البناء إذا كنت تقوم بالبناء اليوم . ثم تقوم بخصم الإستهلاك على العقار القائم منذ شرائه وبنائه .
2. النتيجة النهائية : تكلفة العقار . نهج بيانات السوق : مقارنة المبيعات في نفس المنطقة مع العقار الذي تقوم بتقييمه . يجب عليك إضافة أي تقدير أو خصم أي إستهلاك او إهلاك وضبط الاختلافات مثل الحجم أو الترقيات .
3. نهج الدخل : يفترض هذا النهج أن المالك قد يرغب في الاحتفاظ بالعقار والحصول على دخل عن طريق تأجيره . ستحتاج إلى مقارنة الإيجارات المفروضة على المباني التجارية أو السكنية المماثلة في نفس المنطقة وحساب ما قد يحققه صاحب العقار كدخل صافي قبل دفع أقساط الرهن العقاري . ومن المتوقع أن يستخدم المثمنون جميع الأساليب الثلاثة للوصول إلى القيمة السوقية العادلة للعقار الذي يقومون بتقييمه ، ما لم تكن هناك عقارات مدرة للدخل في نفس المنطقة . يتطلب تحديد قيمة العقار جهداً أكبر بكثير من مجرد الذهاب إلى المحكمة ومعرفة سعر العقار المماثل الذي تم بيعه مؤخراً . من الضروري تحديد أسباب بيع العقار مقابل ما تم بيعه من أجله . يحتاج المثمن إلى النظر إلى ما هو أبعد من
النتيجة النهائية للسند . ربما امتدت المفاوضات على مدى فترة طويلة من الزمن يمكن أن تشمل أيضا تأريخ العقد (والسعر المتفق عليه) قبل عام أو عامين من الانتهاء منه بالفعل . ربما كان البائع في مأزق وتم بيعه بسعر أقل من السوق لأنه كان يقوم بحركة بين عشية وضحاها . ويجب فحص كل هذه العوامل عند تحديد قيمة العقار .
هذا هو المكان الذي يتعين عليك فيه أن تعمل
مثل شيرلوك هولمز . سيتعين عليك البحث عن أدلة من خلال عملك ، تحدث إلى المشتري والبائع أو المحامين وسماسرة العقارات المشاركين في عملية البيع . يعتمد جزء كبير من أتعاب المثمن على حكمهم الجيد وقدرتهم على الوصول إلى جوهر الصفقة العقارية والعثور على أرقام دقيقة وذات معنى .
يمكنك حقاً الاستفادة من عملك إذا كنت قادراً على تقييم أكثر من عقار مماثل ،
خلال فترة زمنية معقولة . عادةً ما يستغرق المثمنون للعقارات التجارية وقتاً أطول بكثير من العقارات السكنية . لذا ، عند تنظيم جدول الاتعاب الخاص بك ، سيتعين عليك مراعاة جميع العوامل المذكورة أعلاه وغيرها الكثير .
تنقسم معظم أعمال التقييم الناجحة إلى فئة :
المثمنون المنفردون الذين ليس لديهم أي نفقات عامة .
المجال الآخر الذي يمكن أن يصبح مدراً للدخل هو الوساطة العقارية .
يعتبر بعض المثمنين أن هذا تضارب في المصالح ولكن لا يوجد قانون يمنع وضع بعض أرباحك في الاستثمارات أو تطوير العقارات .
إذا كنت مثمناً ماهراً ولديك ثقة في قدراتك الخاصة ،
فمن سيعرف الكثير أفضل منك ؟
تعليقات
إرسال تعليق